房地产贷款风险有哪些？
近年来，政府对房地产的宏观调控可以说是一种长期趋势。这不仅是为了抑制房价过快上涨，也是为了稳定经济发展，促进社会公平。这从房地产贷款风险政策改革的一贯逻辑中可以清晰地看到。2018年以来，房地产贷款风险政策已经历了多次调整和变革。这种变化从一个侧面反映出宏观调控的松紧力度，反映出金融监管对房地产市场的态度。事实上，自2015年以来，房地产贷款风险政策一直处于紧张阶段。此后，这一领域的风险暴露不断加剧。特别是2018年以来，房地产企业资金链问题频繁出现，多地企业纷纷曝出债务违约或爆发危机。这一现象不能不引起人们的高度关注。
从2018年3月开始，房地产贷款风险政策出现了重大变化。当时，银监会对五家全国性银行提出了“两条红线”要求。在一年内，银行企业必须控制个人住房货款规模占其贷款总规模的30%，而个人按揭贷款余额不得超过其贷款总规模的40%。
2018年4月，建设银行宣布将把住宅按揭项目划分成六个层次，调整不同的定价和风险控制标准。当时，有分析指出，六大国有银行已经统一了停贷标准的底层架构。
2018年6月，银监会又发文明确要求加大对房地产开发企业的融资监管力度，提高房地产企业融资集中度比例，限制贷款资金用途。
2018年7月，招行深圳分行对旗下“招银住房金融储蓄计划”产品进行调整，将原来消费类住房按揭贷款置换成商业用房贷款。
2018年12月底，银行为防范房地产金融风险，下发了《关于全国性商业银行房地产贷款业务紧急通知》。在《通知》中，银监会指出，各商业银行房地产贷款集中度管理方案须于2019年1月31日前上报。
从2018年开始，市场已经能看到一些趋势。一些银行已经开始收紧个人房贷业务。2018年以来，北京多家银行上调了首付款比例，提高了个人住房贷款的门槛。其中，北京银行个人住房贷款的首套房首付比例提高到35%，二套房首付比例提高到40%。
2019年1月开始，全国性商业银行为规范房地产贷款业务，加强房地产贷款统一管理工作，成立房地产金融事业部。这意味着房地产项目贷款和住房按揭贷款在项目审批体系和核算体系上被划分为两个品种。这实际上也意味着对房地产项目的贷款监管开始加严。
2019年2月，房地产贷款“两条红线”政策正式实施。房贷集中管理正式登场。当时的监管要求是，个人住房贷款占比不超过贷款余额的30%；中小型银行个人住房贷款占比限制为25%。
2019年下半年开始，多地楼市在调控政策作用下已出现明显降温。但与此同时，房贷政策也不断升级。上海、南京等多家银行将首套房贷利率提升至基准利率5%以上。2019年9月初，广州市商业银行首套房贷的平均利率已经上涨至5.5%-5.6%，2019年9月中旬，深圳17家银行中，有近15家在执行房贷利率上浮5%的政策。
自2019年7月开始，多家银行开始暂停住房抵押贷款业务。
2020年1月开始，“房贷集中管理”升级。根据最新规定，贷款银行根据房贷集中度管理方案，按房贷占比和房贷新增指标测算客户房贷审批额度。超标客户不能新增贷款，必须调整至合格。
2020年3月3日，央行发布《2019金融稳定报告》。报告指出，房地产金融化趋势明显，已成为流动性过度和风险依赖最强的领域。必须看到，一旦房地产市场出现较大波动，就会牵一发而动全身，必然影响经济社会的稳健运行。