深圳租赁合同几年有效？
深圳市的房屋租赁管理，目前仍然是采用行政指导手段进行宏观调控（虽然立法层面已经有《深圳经济特区房屋租赁条例》，但该条例自2016年5月7日起已经失效）。 所谓的“租赁备案”制度，其实就只是向市民发出一个建议而已——对于想要长期租赁房屋（90天及以上）的租户，房东应当到房屋所在地的街（镇）出租屋综合管理部门办理租赁登记备案手续；而对于短期租用（90天内）的租户，则不要求必须办理租赁登记备案。
当然，如果为了自身合法利益着想，租客也可以要求房东去办理租赁备案登记手续。因为《深圳经济特区物业管理条例》第38条规定：业主、业主大会或者业主委员会违反物业服务合同约定，逾期不给付物业费的，物业服务企业可以在诉讼时效内提起民事诉讼追讨欠缴物业费。如果承租人拖欠租金，出租人亦可以此为由提起民事诉讼要求收回房屋并追偿租金损失。 但需要注意的是，无论是否办理了租赁备案登记，租赁关系成立的有效条件是不会改变的。即：
1.租赁双方当事人须符合主体资格；
2.租赁合同要具备如下条款： 3.租赁标的物应具有法定或约定用途；
4.租赁期限不得超过二十年；
5.租金的数额及支付方式；
6.违约责任等主要内容。 当事人签订租赁合同时，上述条款需要一一具备才行。否则将会导致租赁合同因欠缺生效要件而归于无效。
至于您提到的，租赁合同过期的问题，其实也就是指租赁期限超过二十年的部分无效。鉴于租赁合同的标的物为不动产，依照《中华人民共和国物权法》的规定，建设用地使用权到期后自动续期，所以租赁期限也可以自动延期。
当然，在延长时间范围内，原租赁合同继续有效，但延长时间内容则需双方重新协商确定。 根据《深 圳经济特区房屋租赁条例》第十二条的规定，住宅用房出租应当提供房屋出租许可证和房地产权证书，且租赁保证金不少于一个月房租。非住宅用房出租应当提供房地产权证书，且租赁保证金不少于三个月。 在实际当中，为了防止转租等违法行为的发生，很多房东会在合同中约定一次性收取租客三至六个月的租金作为保证金。