为什么别墅入住率不高？
先给出答案，再分析原因！ 答案：因为别墅产品不适合当前国内的人口居住习惯和消费水平。 为什么这么说呢？且听我慢慢道来…… 在中国，城市居民主要依靠住宅物业收取房租或租金来获取房产收益；而农村居民的房屋大多作为宅基地使用权进行确权，除了宅基地使用权本身具有的价值外，房屋的建造和修葺一般由农村家庭自行完成，国家给予的农村住房维修补贴也非常有限。无论是城市居民还是农村居民，其房产的收益来源大多为土地出让金或土地租金，少部分来源于二手房交易。但无论是那一种收益方式，都绕不开一个价值——土地的价值。
虽然我国的《民法典》中规定“地随房走”，但是拆迁补偿中的房屋价值和土地价值往往是分开计算的。在目前的房价体系中，房屋价值占比较大，而土地价值相对较小——毕竟大多数城市的住宅用地出让都是限地价、限容积率的，也就是说房子的建筑成本加上装修成本基本确定了房子本身的造价，而土地的成本已经固定在那里了。所以从资产估值的角度来看，将房地产看做一个完整的商品，其市场价格很大程度上取决于房屋本身的市场价格。 但是别墅这种产品的土地和房屋是两个独立的销售单元。以上海为例，普通商品住宅的土地使用权出让金大致相当于地上住宅总建筑面积的价格（有底价），而对于独栋别墅而言，一平方米土地的出让金往往要高出一倍甚至更高的价格。而且别墅的物业费也高于普通公寓，意味着别墅的产品成本和运营成本都要高于普通商品住宅。 从投资角度来看，对于普通人来说，投入同样一笔资金，是买不到相同面积的普通住宅或者别墅，考虑到土地供给的限制性，同样是用来住，购买别墅显然不是最优选。
那么，是不是说别墅就不适合居住呢？也不是这么说的。其实，别墅最合适的居住群体应该是收入高、税收高的中高端人群，如果扣除掉土地的成本，别墅的价格和普通住宅相差并不大，但从资产总值和投资回报率来看，别墅都要远远大于普通住宅。 所以，别墅是否值得购买，得视乎两个方面：
1. 看地方的税费政策，在土地价值占比重的地区，别墅不一定合算；而在土地增值空间有限的地区，别墅可能反而更省钱。
2. 看个人购买力，在一线城市，可以买得起普通住宅的人远比买得起别墅的多，所以单从保值升值角度看，普通住宅肯定是更优的选择。但是在三四线城市，情况就相反了，这里的别墅反倒是性价比最高，因为限购限贷政策在这里失灵，这里的人均收入水平也比一线城市低得多，花同样的钱能在郊区买别墅，何必花同样的钱在城市里买普通住宅？